Oman kotinsa menettäminen syystä taikka toisesta on järkyttävä asia kelle tahansa. Asunto-osakeyhtiössä asumisoikeuden (tai muualla asuva hallintaoikeuden) voi menettää kahdesta syystä: joko ei maksa vastikkeitaan tai asumishäiriöiden vuoksi. ”Osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan” tunnetaan arkikielessä tuttavallisemmin ”Häädä se” -komentokäskynä isännöitsijälle. Avaan tässä kirjoituksessa mitä hallintaanotto tarkoittaa, miksi prosessi saattaa kestää jopa vuosia ja maksaa tolkuttomasti.
Hallintaanotto tarkoittaa sitä, että taloyhtiö ottaa osakehuoneistonsa yhtiön hallintaan viimeisenä keinona häiriö- tai vastikemaksulaiminlyöntien vuoksi. Yleisimmin käytetään enimmäisaikaa, kolmea (3) vuotta. Osakas ei menetä osakkeidensa omistusta, vaan hallintaoikeutensa (=menettää oikeuden asua tai vuokrata).
Pyydän huomioimaan, että tässä kirjoituksessa on SIVUUTETTU lähes jokaiseen tapaukseen liittyvät SIVUJUONTEET, kuten parisensataa spostia/puhelua, naapuruussovitteluyritykset, huoli- tai lastensuojeluilmoitukset, poliisi- ja ambulanssikäynnit, läheisten kanssa neuvottelut, saatavien maksujärjestelysuunnitelman laatimiset ja korkojen laskemiset, television heittäminen 8. kerroksen parvekkeelta pelastustielle, naapurien häiriöilmoitukset, perikunnat, videointien ja nauhoitteiden laillisuuksien arvioinnit, kunnianloukkaussyytökset, asianosaisen menehtyminen tai katoaminen kesken prosessin, uhkailut ja niihin liittyvät varotoimenpiteet. Keskityn siis Aikaan ja €uroihin, jotka savun hälvyttyä ovat ne kaksi asiaa mitkä kiinnostavat.
Tässä esimerkissä käytän kuvitteellisia €uromääräisiä hintoja ja kokemusperäisiä aikoja
- isännöinnin ja hallituksen jäsenten kokouspalkkio 100 €/kokous (=400 €/kokous), hallituksessa 3 hlöä + isännöitsijä
- 20 asunnon yhtiökokouskutsun postitus- ja kopiokuluilla, ellei osakkaat ole tilanneet sähköisesti yhtiökokouskutsua (170 €/kokouskutsu)
- huoneistossa asuu kaksi henkilöä, jolle haastemies toimittaa tiedoksiannot, tiedoksiantokulut 2 hlöltä yht. 170 €/tiedoksianto.
Hallitus kokoontuu ja päättää varoituksen antamisesta
- Hallituksen kokous päättää varoituksen antamisesta, kokouskulu 100 € + 300 € = 400 €
- Varoituksen toimitus haastemies 170 €
- Haastemiehen toimitusaika sis. toimitustodistuksen 3-8 viikkoa
Jos vastikkeita ei edelleenkään maksa tai asumishäiriö jatkuu, hallitus kokoontuu päättämään jatkosta. Usein jatkotoimenpiteenä on ylimääräinen yhtiökokous, jossa päätetään huoneiston hallintaanotosta kolmeksi vuodeksi.
- Hallitus päättää ylimääräisen yhtiökokouksen koollekutsumisesta, hallituksen kokouskulu 100 € + 300 € = 400 €
- Yhtiökokouksen koollekutsuminen, posti- ja kopiokulut 170 €
- Yhtiökokouksen kokouskulu tilakuluineen 100 + 100 € = 200 €.
- Yhtiökokouksen koollekutsumisaika on 2 viikkoa (itse tosin pyrin 3 viikkoon, koska postin toimitusajat vaihtelee).
Jos asia on varsinaisen kokouksen asialistalla (ei kutsuta ylimääräistä yhtiökokousta), ei kokouskuluja voi periä aiheuttajalta.
Jos yhtiökokous päättää hallintaanotosta, niin päätös on saatettava asianosaiselle/-osaisille tiedoksi, sekä muille asunnossa asuville.
- Haastemiehen tiedoksiantokulu 170 € ja toimitusaika 3-8 viikkoa.
- Kun tiedoksianto on saatu toimitettua, yhtiökokouksen *) moiteaika on 30 päivää
*) ei siis 3 kk niin kuin normaalisti. Huom! Moiteaika lasketaan kunkin tiedotettavan osalta siitä, kun se on saatu toimitettua, kunkin henkilön osalta siis erikseen.
- Moiteajan päätyttyä tilataan käräjäoikeudesta todistus onko päätöstä moitittu, todistusmaksu on 32 € ja toimitusaika 2-5 arkipäivää.
Jos päätöstä ei ole moitittu toimitetaan asumishäiriötapauksessa osakehuoneistossa asuvalle (vuokralainen tai osakas) poismuuttokehotus.
- Huom! Oikeuden sähköisessä asiointipalvelussa ei ole lomaketta osakkaan häätämiseksi häiriötapauksessa, eli täytyy valita lomake: haastehakemus riidattomissa velkomusasioissa -pohjaa, ja laittaa pääomavaatimukseen 0,01 €, niin pystyy jatkamaan asiointia. Käräjäoikeus poistaa pääomavaatimuskohdan 0,01 tarpeettomana kun asia on tullut vireille. Oikeudenkäyntikulu on 175 € (sis. oikeudenkäyntimaksun 65 €).
- vastikesaatavatapauksessa osakehuoneistossa asuvalle osakkaalle toimitetaan poismuuttokehotus
- vastikesaatavatapauksessa, jos asunto vuokrattuna, sovitaan vuokralaisen kanssa *) uuden vuokrasopimuksen tekemisestä hallinnassaoloajaksi
*) vastikesaatavatapauksessa sijoittajaosakkaan tilanne saattaa olla sellainen, ettei vuokravakuus välttämättä ole tallessa/saatavilla, jos vuokravakuus on maksettu vuokranantajan tilille. Mistään en ole löytänyt ohjetta, miten menetellä ”kadonneen vakuuden” kanssa, mutta vuokralaisen vakuuden turvaamiseksi lienee ”vähinten väärin” kerätä takuu vuokratuotoista uudelleen.
Jos asunnon vuokraaminen jää taloyhtiön kontolle
- asunto saatetaan vuokrauskuntoon. Joskus riittää pelkkä siivous 500 €.
- Asumishäiriötilanteessa asuja on saattanut aiheuttaa 20.000 – 30.000 € vahingot, esim. kannabisviljelyllä, kirveellä, pissailemalla, tupakoimalla, märkätilan vesieristeiden rikkomisella.
Isojen remonttien osalta täytyy muistaa dokumentoida tapahtumat hyvin: ennallistaminen vuokrauskuntoon on taloyhtiön hanke siinä missä muutkin hankkeet; suunnittelu, kilpailutus ja valvonta. Erityisesti tapahtumien dokumentointiin kannattaa satsata silmälläpitäen mahdollisia jälkiselvityksiä. Tilaajan (hallitus+isännöinti) on kyettävä osoittamaan, että korjaukset on suoritettu kokonaistaloudellisimmalla tavalla.
Remonttikulut ja saatavat saattavat olla niin suuret, ettei kolmen vuoden hallintaanottoajan vuokratuotot ./. vastikkeet riitä niiden kattamiseen. Saatavia kannattaakin alkaa lyhentämään remontti- ym. hallintaanottokuluista, ei vastikesaatavista; hallintaanoton jatkamispäätös voidaan tehdä jäljellä olevien vastikesaatavien osalta.
- Joskus joudutaan sarjoittamaan lukot *) 300 – 700 €
*) hinta riippuu montako lukkoa on sarjoitettavana (asunnon ovi, mahdollinen terassinovi, postilaatikko, häkkivarasto) ja montako avainta teetettävänä.
Kirjoituksen alussa listatut tyypilliset sivujuonteet (5-30 h isännöinnin työtunteja) on jätetty tästä kirjoituksesta pois. Sisältyykö sivujuonteiden kanssa häärääminen isännöintisopimukseen tai ei, riippuu isännöintisopimuksesta. Tapauksesta riippuen usein myös päädytään tekemään toimeksianto asianajotoimiston kanssa. Toimeksianto ei juurikaan vähennä isännöinnin työtehtäviä, mutta varmistaa prosessin läpiviennin oikein tapauksissa, jotka ovat yhtä sivujuonnepalloa. Sivujuonteet aiheuttavat yleensä myös lukuisia hallituksen kokouksia lisää.
Aiheuttaja saattaa omilla toimillaan myös aiheuttaa lisäkuluja, esim. maksamalla saatavat yhtiökokousaamuna, jolloin hallintaanottoa ei voi tehdä. Tässäkin tapauksessa kokouskutsukulut peritään aiheuttajalta, vaikkei päätöstä pystyisikään tekemään, eli aiheuttaja ei voi tätä temppua tehdä ilman €-seuraamuksia. Usein tämä toistuu muutaman kerran saman osakkaan osalta.
—
Kirjoitusten loppuun täytyy tehdä aina jokin kuolematon kiteytys. Olkoon se vaikka tässä tapauksessa: Yksikään hallintaanotto ei mene koskaan niin kuin oppikirjassa. Siltikin, annan vahvana lukusuosituksena: Nyt tuli lähtö, Hallintaanotto ja häätö, Kiinteistöalan Kustannus Oy. Itselleni se ollut vähintään yhtä käytetty kirja viime aikoina kuin Isännöinnin käsikirja, jossa siinäkin on mainiot tekstit tästä aiheesta.
